قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
📜 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی و ۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام
ماده ۱- یک سال پس از راهاندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، انجام هرگونه عمل حقوقی، اعم از عقد یا ایقاع، که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال)، انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف، انعقاد عقد رهن، انعقاد قراردادهای انتقال منافع این اموال برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، هر نوع پیشفروش ساختمان (اعم از سهمی از عرصه یا اعیان) و همچنین تعهد به انجام تمامی اعمال حقوقی مذکور باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. 🏡
در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این اعمال حقوقی که به ثبت نرسیده باشند و همچنین ادله مرتبط با آنها، در بخشی که ناظر به موارد فوق است، نزد مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. ⚖️
همچنین، بهجز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری، دعوای حقوقی یا درخواست دیگری درباره آن عمل حقوقی و اسناد مرتبط با آن، از جمله شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن، در مراجع مذکور پذیرفته نخواهد شد. ❌
علاوه بر این، اسناد ثبتنشده مربوط به اعمال حقوقی فوق، در هیچیک از دستگاههای اجرایی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمیشود. همچنین، در مراجع قضایی و اداری یادشده، تنها شخصی بهعنوان مالک ملک شناخته میشود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده میشود) به نام او ثبت شده باشد یا مالکیت را از مالک رسمی از طریق ارث به دست آورده باشد. ✅
تبصره ۱- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبتشده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد، مشروط بر اینکه حداکثر ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و حداکثر ظرف پانزده روز پس از آن نیز دعوای تنفیذ فسخ مطرح گردد، قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر فسخ هنوز به ثبت نرسیده باشد. ⏳
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید بهگونهای طراحی شود که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ، موعد پرداخت ثمن یا هر زمان دیگری که مورد توافق طرفین است، حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را نداشته باشد، امکان انتقال مورد معامله تا پایان مهلت تعیینشده وجود نداشته باشد. 🔒
📌 در هر حال، اگر منتقلٌالیه پیش از ثبت فسخ یا انفساخ، مورد معامله را بهصورت رسمی به شخص ثالث منتقل کرده باشد و در معامله بعدی نیز حق فسخ نداشته یا قرارداد بعدی اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف شدن مورد معامله محسوب میشود. در چنین شرایطی، اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نخواهد شد و دارنده حق فسخ میتواند قیمت روز مال غیرمنقول را از منتقلٌالیه مطالبه کند.
📌 چنانچه منتقلٌالیه دارای حق فسخ باشد یا به هر نحو مالکیت عین مال دوباره به وی بازگردد، عین مال به انتقالدهنده نخست (دارنده حق فسخ) مسترد خواهد شد.
🔹 تبصره ۲ – میزان مالیات، حقالثبت و حقالتحریر مربوط به تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل هزینه تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. همچنین، اگر حداکثر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، انتقال ملک انجام شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقلوانتقال ملک و حقالثبت تنظیم خواهد شد.
🔹 تبصره ۳ – مرجع صادرکننده گواهی حصر وراثت مکلف است پس از صدور این گواهی، یک نسخه از آن را بهصورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کند تا اطلاعات آن در دفتر الکترونیک املاک درج شود.
🔹 تبصره ۴ – مفاد این ماده درباره اموال غیرمنقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر میشود، از تاریخ صدور همان سند لازمالاجرا است؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون هنوز راهاندازی نشده باشد.
🔹 تبصره ۵ – دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و همچنین دعاوی مربوط به مالکیت و حق) که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون ایجاد شده اما به ثبت نرسیدهاند، تنها در صورتی قابل رسیدگی خواهند بود که مطابق آییننامهای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد، قطعی بودن این مستندات به تشخیص وی احراز شده باشد.
🔹 تبصره ۶ – مرجع قضایی در دعاوی مربوط به استرداد عوض یا عوضین ناشی از اعمال حقوقی ثبتنشده موضوع این ماده، در صورتی که تحویل عوض یا مبادله عوضین را احراز کند، حکم به استرداد صادر میکند؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
متن بازنویسیشده با حفظ ساختار و قالب اصلی:
ماده ۲– 🏛️ دفاتر اسناد رسمی موظفاند بنا به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص درباره اموال غیرمنقول، از جمله تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه و سایر قراردادهای مشابه را تنظیم و ثبت کنند. در این اسناد، باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین 💰 و همچنین تمامی شروط توافقشده، از جمله نحوه پرداخت اقساط، زمان پرداخت، شرایط انحلال، فسخ یا اسقاط قرارداد (با رعایت قوانین مربوط) بهطور کامل درج شود. همچنین، مبنای محاسبه عوارض و هزینههای قانونی مانند حقالثبت، حقالتحریر و هزینه دادرسی این قراردادها، مطابق حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی مورخ ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) خواهد بود.
ماده ۳– 📝 دلالان معاملات املاک، اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی، مکلفاند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کرده و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. با این حال، این الزام مانع از مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نخواهد بود. نحوه اتصال به سامانه، شیوه ارتباط دلالان معاملات املاک با دفاتر اسناد رسمی و همچنین نحوه تقسیم اسناد میان دفاتر، براساس آییننامهای خواهد بود که حداکثر ظرف سه ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، توسط سازمان با همکاری وزارتخانههای صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید. ⚖️
تبصره ۱– 💼 تعرفه خدمات دلالان معاملات املاک، اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی، باید حداکثر ظرف سه ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، با پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانههای دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و با تصویب هیئت وزیران، بر اساس ضوابط زیر تعیین شود:
۱- تعرفه باید بر مبنای ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم تعیین شود.
۲- میانگین سالانه تعداد پیشنویس قراردادهای ثبتشده در هر منطقه جغرافیایی، بهصورت پلکانی نزولی در تعیین تعرفه مؤثر خواهد بود.
۳- برای هر معامله، سقف مشخصی برای تعرفه قابل دریافت تعیین میشود.
🚫 در هر صورت، قیمت روز معامله هیچ تأثیری در تعیین میزان تعرفه ندارد و دریافت هرگونه وجه اضافی، حتی با توافق طرفین معامله یا یکی از آنها و تحت هر عنوانی، از جمله حقالتحریر یا حقالزحمه ثبت پیشنویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده، ممنوع است. متخلف نیز با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به پرداخت جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم خواهد شد.
تبصره ۲– 💻 سازمان موظف است حداکثر ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و همچنین اشخاص حقیقی و حقوقی را به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم کند تا بتوانند استعلامهای لازم و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را صرفاً از طریق قراردادهای نمونه و یکسان انجام دهند. در این قراردادها، امکان حذف، اضافه یا تغییر شروط قراردادی توسط متعاملین یا دلالان معاملات املاک وجود نخواهد داشت. این امکان فقط برای املاک دارای سند رسمی فراهم است. 🏠 چنانچه طرفین قصد ثبت قرارداد یا عمل حقوقی خارج از قالبهای استاندارد را داشته باشند، میتوانند مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. ✍️
تبصره ۳– ⚖️ انجام هرگونه عمل حقوقی میان متعاملین، تنها در چارچوب مفاد ماده (۱) این قانون معتبر و دارای آثار قانونی خواهد بود.
ماده ۴– 🏛️ دفاتر اسناد رسمی موظفاند هنگام ثبت هرگونه نقلوانتقال مربوط به عین ملک (عرصه و اعیان) یا حق واگذاری محل (از جمله حق کسب و پیشه، سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری)، اعم از اینکه همراه با انتقال مالکیت باشد یا بهصورت مستقل انجام شود، مالیات نقلوانتقال قطعی املاک را بر مبنای ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵٪) و مالیات نقلوانتقال حق واگذاری محل را بر اساس وجوه دریافتی اعلامشده از سوی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال و به نرخ دو درصد (۲٪) محاسبه کنند. سپس این مبالغ را از طریق سامانه پرداخت الکترونیک از ذینفع دریافت کرده و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند. 💳
تبصره ۱– 📌 چنانچه مبلغ اعلامشده برای معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیستوپنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، همان بیستوپنج برابر ارزش معاملاتی، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
تبصره ۲– 💻 وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم را بهصورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار دهد. در صورت عدم اعلام این اطلاعات، سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله خواهد بود و در این شرایط، سردفتر و منتقلٌالیه هیچگونه مسئولیتی در قبال مالیات نقلوانتقال ملک نخواهند داشت.
ماده ۵– 🏢 سازمان تأمین اجتماعی موظف است حداکثر ظرف یک سال از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی شخص انتقالدهنده ملک را در خصوص همان ملک، موضوع ماده (۳۷) قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۴ و اصلاحات بعدی آن، بهصورت آنی اعلام کند تا از طریق دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در صورتی که این اعلام انجام نشود، سردفتر موظف است بنا به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. در این حالت، منتقلٌالیه و سردفتر هیچگونه مسئولیتی نسبت به این بدهی نخواهند داشت. البته این موضوع مانع از مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقالدهنده ملک برای وصول مطالبات خود نخواهد بود. ⚖️
ماده ۶– 📄 تمامی دستگاههای اجرایی که مطابق قوانین، انجام نقلوانتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مکلفاند حداکثر ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلامها را بهصورت آنی ارائه کنند. در صورتی که پاسخ استعلام در این سامانه ارسال نشود، این موضوع به منزله موافقت با انجام معامله تلقی شده و سردفتر اسناد رسمی موظف است بنا به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. ✅
تبصره ۱– 🚨 مقامات و کارکنانی که از اجرای حکم این ماده تخلف کنند، به مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۱۳۷۲/۹/۷ محکوم خواهند شد.
تبصره ۲– 🗺️ در خصوص نقلوانتقال املاکی که در پلاکهای ثبتی اصلی قرار دارند و مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ در آنها بهطور کامل اجرا نشده است، مهلت اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی یا وزارت راه و شهرسازی، حسب مورد، حداکثر یک ماه خواهد بود.
ماده ۷– 💰 دفاتر اسناد رسمی موظفاند تمامی وجوه دولتی و عمومی را که مطابق قوانین، وصول آن بر عهده آنهاست، از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان، بهصورت آنی به حساب یا حسابهای تعیینشده نزد خزانهداری کل کشور واریز کنند. 🏦
آییننامه اجرایی این ماده 📝 حداکثر ظرف سه ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، توسط سازمان با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه شده و به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید.
ماده ۸– ⚖️ مراجع قضایی، کمیسیونها، شوراها و سایر مراجع ذیصلاح که به موجب قوانین مسئول رسیدگی به امور ابنیه، املاک و اراضی هستند، مکلفاند تمامی تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد یا سلب هرگونه حق عینی، همچنین آرای قطعی مرتبط با تغییر کاربری یا تخریب بنا را برای هر پلاک ثبتی، همراه با مختصات جغرافیایی موضوع رأی، بهصورت آنی از طریق سامانه به سازمان اعلام کنند. سازمان نیز موظف است این اطلاعات را بلافاصله در دفتر الکترونیک املاک ثبت نماید. 📍 تخلف از اجرای این ماده، موجب محکومیت به یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲/۲/۱ خواهد شد.
تبصره– 💰 چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده، خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود، شخص متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری، مسئول جبران تمامی خسارتهای واردشده به زیاندیده خواهد بود.
ماده ۹– 👨⚖️ هر یک از قضات یا مأموران دولتی و عمومی که از ترتیب اثر دادن به مفاد اسناد رسمی، از جمله اسناد موضوع ماده (۱) این قانون، خودداری کنند، به یکی از مجازاتهای تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد. همچنین اگر در نتیجه این تخلف، خسارتی به دارندگان یا ذینفعان اسناد رسمی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری، مسئول جبران خسارتهای وارده خواهد بود.
ماده ۱۰– 💻 سازمان مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانهای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند تا ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و همچنین مستندات مربوط به آنها که پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، در آن ثبت شود.
🗂️ اشخاص مدعی موظفاند ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی این سامانه، ادعاها و مستندات خود را در آن ثبت کنند و سپس حداکثر ظرف دو سال از زمان ثبت، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اقامه دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا انجام هر اقدام قانونی لازم دیگر برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کرده و مدارک مربوط را نیز در سامانه بارگذاری کنند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط نیز موظفاند اقدامات انجامشده و نتیجه آن را در همان سامانه ثبت نمایند.
⏳ پس از پایان مهلتهای مقرر، هیچ ادعای جدیدی در سامانه قابل ثبت نخواهد بود. همچنین در صورت پایان یافتن این مهلتها و عدم اقدام قانونی از سوی مدعی، ادعای وی نسبت به اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی، و نیز در برابر اشخاص ثالث با حسن نیت (که از معاملات معارض قبلی بیاطلاع بوده و دارای سند رسمی هستند)، قابل استناد، استماع یا معارضه نخواهد بود.
⚖️ با این حال، مدعی میتواند برای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول خود، حسب مورد به اشخاص ثالثی مراجعه کند که آگاهانه اقدام به ثبت ادعاهای مبتنی بر اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه کردهاند، یا با علم به وجود حق وی، معامله معارض انجام دادهاند، یا به ایادی ماقبل خود رجوع نماید. دادگاهها نیز موظفاند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. راهاندازی رسمی این سامانه نیز به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی به اطلاع عموم خواهد رسید. 📢
تبصره ۱– 📍 ثبت ادعاها و مستندات در سامانه موضوع این ماده، منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) مربوط به ابنیه، اراضی و املاک مورد ادعا، پس از احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه است. در صورتی که تنها مختصات جغرافیایی ثبت شده باشد و پلاک ثبتی درج نشود، سازمان موظف است بر اساس همان نقشه، پلاک ثبتی را تعیین کند.
تبصره ۲– 🏡 رسیدگی به ادعاهای ثبتشده در سامانه که حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۹/۲۰ یا مشمول بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸/۱۲/۲ باشند، به استثنای موارد موضوع تبصره (۳) این ماده، مطابق قوانین یادشده و با اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا وزارت راه و شهرسازی انجام خواهد شد.
پس از پایان مهلتهای مقرر در این ماده، درخواست جدید تنها در صورتی پذیرفته میشود که هیچ ادعایی از سوی اشخاص ثالث درباره آن ملک در سامانه ثبت نشده باشد و همچنین هیچ معامله رسمی ناقل مالکیت درباره پلاک ثبتی مربوط در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وجود نداشته باشد. در غیر این صورت، هیئتهای موضوع قوانین مذکور از پذیرش درخواست خودداری خواهند کرد. البته اگر تمامی ادعاهای ثبتشده قبلی رد شوند، درخواست جدید مطابق همان قوانین قابل رسیدگی خواهد بود.
تبصره ۳– 🌾 بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) موظفاند حسب مورد، درباره اراضی و مستحدثات واقع در محدوده طرح هادی روستاها و نیز اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها، متصرفان را شناسایی کرده و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) تهیه کنند. سپس پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن و اطمینان از عدم تداخل با اراضی عمومی، ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، موضوع را برای صدور سند مالکیت به سازمان اعلام نمایند.
📌 سازمان نیز موظف است این نقشهها را همراه با اسامی متصرفان قانونی قطعات شناساییشده، هم در سامانه موضوع این ماده و هم در محل مربوط برای اطلاع عموم منتشر کند. چنانچه اشخاص ذینفع نسبت به نقشه یا متصرفان معرفیشده اعتراضی داشته باشند، باید حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ انتشار، اعتراض خود را در سامانه ثبت کنند. معترض نیز مکلف است ظرف یک ماه از ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه کرده و گواهی ثبت دادخواست را در سامانه بارگذاری نماید. در این صورت، صدور سند مالکیت تا صدور حکم قطعی دادگاه متوقف خواهد شد. در غیر این صورت، اداره ثبت محل موظف است سند مالکیت را به نام متصرف قانونی صادر کند. ✅
تبصره ۴– 🏘️ وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظفاند پس از تخصیص زمین و با رعایت قوانین مربوط به واگذاری اراضی دولتی و مفاد قرارداد منعقدشده با متقاضی، از جمله متقاضیان آسیبدیده از حوادث طبیعی، حداکثر ظرف یک سال پس از انجام کامل تعهدات قراردادی توسط واگذارشونده، اقدامات لازم برای اجرای تکالیف مقرر در ماده (۱) این قانون را انجام دهند.
تبصره ۵– 🚫 هر شخصی که با علم به نداشتن استحقاق، شخصاً یا توسط دیگری اقدام به ثبت سند عادی در سامانه موضوع این ماده کند، به پرداخت جزای نقدی معادل بیست درصد (۲۰٪) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این فرآیند جرائمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای انتقال یا تصاحب مال غیر نیز رخ داده باشد، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات قانونی آن جرائم نیز محکوم خواهد شد.
تبصره ۶– 🏢 اگر درباره یکی از واحدهای یک آپارتمان، ادعای مالکیت در سامانه ثبت شده باشد و کمیسیونهای ماده (۹۹) یا ماده (۱۰۰) قانون شهرداری نسبت به آن رأی به پرداخت جریمه صادر کرده یا به دلیل عدم پرداخت جریمه، حکم تخریب بنا صادر شده باشد، شهرداریها، بخشداریها و دهیاریها موظفاند حسب مورد گواهی پایان کار ساختمان را صادر کنند. با این حال، میزان و علت جریمه قسمتهای مشترک و اختصاصی باید در گواهی پایان کار درج شود.
📄 سازمان نیز موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت اختصاصی و همچنین سهم آن واحد از جریمه قسمتهای مشترک را متناسب با مساحت اختصاصی قید کند. در این حالت، انتقال مالکیت هر واحد به شخص دیگر تنها پس از پرداخت جریمه درجشده در سند، بر اساس نرخ تعدیلشده شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکانپذیر خواهد بود. صدور سند مالکیت نیز مانع اجرای آرای کمیسیونهای مذکور یا اعمال سایر قوانین و مقررات شهرداری نخواهد بود.
🔧 اگر صدور گواهی پایان کار منوط به انجام اصلاحات یا اقدامات دیگری غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان تنها زمانی مجاز به صدور سند مالکیت آن واحد است که اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی انجام شده و سهم آن واحد از هزینه اصلاح قسمتهای مشترک نیز پرداخت شده باشد. نحوه تعیین، وصول هزینهها و اجرای اصلاحات قسمتهای مشترک نیز مطابق آییننامهای خواهد بود که با همکاری وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و به تصویب هیئت وزیران میرسد.
❌ در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً نام متصرف قانونی آن واحد در اختیار سازمان قرار خواهد گرفت.
تبصره ۷– 💰 هرگاه درباره یک مال غیرمنقول، ادعایی در سامانه موضوع این ماده ثبت و نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت آن مال، حتی بدون تسویه بدهیهای مرتبط با آن به نهادهای عمومی و دولتی، از جمله بدهیهای موضوع بند «ج» ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۵/۲۴ و تبصره ماده (۷۴) قانون شهرداری، بلامانع است. با این حال، انتقال مالکیت آن مال به شخص دیگر تنها پس از تسویه کامل این بدهیها امکانپذیر خواهد بود. همچنین بستانکار حق دارد مطالبات خود را بر اساس قیمت تعدیلشده مطابق شاخص سالانه قیمت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران دریافت کند؛ مگر در مواردی که تغییر ارزش پول از نظر عرف، جزئی و ناچیز باشد.
تبصره ۸– کلیه دستگاههای اجرائی و واحدهای موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه، موظفاند حداکثر تا دو سال پس از راهاندازی سامانه مربوطه، تمامی ادعاها و مستندات خود را در خصوص اموال غیرمنقول دولتی و عمومی (از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی که مالکیت آنها در اختیار دولت است اما هنوز سند رسمی ندارند) در این سامانه ثبت نمایند 📝. شایانذکر است عدم ثبت ادعا در این سامانه، بهمنزله سلب مالکیت دستگاههای مذکور نخواهد بود. بدیهی است مقامات و کارکنان متخلف، مشمول مجازاتهای بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی به تخلفات اداری خواهند شد ⚖️. احکام این تبصره در خصوص سازمان اوقاف و امور خیریه برای موقوفات عام غیرمنقول، و همچنین دستگاههای تحت نظارت ولیفقیه در رابطه با اموال غیرمنقول در اختیار آنان (مانند اموال مجهولالمالک، بلاصاحب، ارث بلاوارث، اعراضی، رهاشده، غائبین مفقودالاثر، اموال حاصل از تخمیس، خروج از ذمه و اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی) نیز لازمالاجراست 📜. آییننامه اجرائی این تبصره باید ظرف شش ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون، با پیشنهاد وزارتخانههای راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیئت وزیران برسد ⚙️.
تبصره ۹– سازمان مکلف است در راستای اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر)، برای تمامی قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی بهرهبرداری کشاورزی دارند، سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر نماید؛ مشروط بر اینکه متقاضی یا افراد تحت تکفل او مالک هیچیک از اراضی کشاورزی مجاور نباشند 🚜. پس از صدور سند، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک، مشمول «قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی» (مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام) خواهد بود و تنظیم هرگونه سند حقوقی در این خصوص، منوط به اخذ تأییدیه «حفظ کاربری و بهرهبرداری کشاورزی» از وزارت جهاد کشاورزی است ✅. تنظیم اسناد حقوقی بهصورت مشاع در اراضی کشاورزی صرفاً در موارد زیر مجاز است:
۱- سهم مشاع مالک از کل زمین کمتر از حدنصاب باشد (فقط برای تمام سهم و به نفع یک شخص) 👤.
۲- سهم مشاع مالک از کل زمین بالاتر از حدنصاب باشد (بهشرطی که هیچ سهم مشاعی کمتر از حدنصاب ایجاد نشود) 📈.
۳- مالکیت مالک مفروز بوده و عمل حقوقی منجر به ایجاد سهم مشاع شود (بهشرطی که سهم مشاعی کمتر از حدنصاب ایجاد نشود) 🏗️.
۴- انتقال سهم مشاع از یک قطعه واحد به شریک همان قطعه 🤝.
سازمان امور اراضی کشور مکلف است ظرف یک سال تمامی نقشهها و مستندات مربوطه را در اختیار سازمان قرار دهد 📂. همچنین، از تاریخ راهاندازی سامانه، ارائه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاهها، منوط به ارائه تأییدیه سازمان مبنی بر انجام اقدامات مربوط به اخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی میباشد 📋.
تبصره ۱۰– اشخاصی که فاقد سند رسمی هستند، میتوانند حداکثر تا ۸ سال پس از راهاندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، صرفاً از طریق همین سامانه اقدام به انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) نمایند؛ در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجراهای مقرر در قانون خواهند شد ⚠️. طراحی سامانه باید بهگونهای باشد که در زمان انجام عمل حقوقی، بهصراحت به طرفین اعلام و در سیستم درج شود که انتقال رسمی صورت نگرفته و امکان ابطال آن وجود دارد ⚠️. انجام این امور منوط به شرایط زیر است:
۱- اقدامات لازم برای ثبت ادعا و دریافت سند رسمی مالکیت انجام شده باشد 📑.
۲- ادعای ثبتشده توسط مراجع ذیصلاح رد نشده و منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد 🔍.
۳- ادعای ثبتشده مربوط به اموال غیرمنقول دارای سند حدنگار نباشد 🚫.
۴- پاسخ استعلام مالکیت (از وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی) اخذ و در قرارداد درج شود (عدم پاسخ در مهلت قانونی، مانع انجام عمل حقوقی نیست) 💡.
آییننامه اجرائی این تبصره نیز ظرف شش ماه توسط سازمان تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید ✍️.
تبصره ۱۱– آییننامه اجرایی این ماده و تبصرههای (۱) و (۲) آن، ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون، توسط سازمان تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد. همچنین، آییننامههای اجرایی تبصرههای (۳)، (۴) و (۶) این ماده نیز در همین بازه زمانی توسط سازمان و با همکاری وزارتخانههای راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تدوین و به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید. 🗓️⚖️
ماده ۱۱– دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) مجاز به تنظیم سند عادی برای معاملات موضوع ماده (۱) این قانون نیستند. متخلفان از این حکم، مطابق قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، مشمول جرایم زیر خواهند شد:
۱. مرتبه اول: استرداد حقالزحمه دریافتی، جریمهای معادل سه برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه. 🚫💼
۲. مرتبه دوم: استرداد حقالزحمه دریافتی، جریمهای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال. 📉⚠️
۳. مرتبه سوم: علاوه بر مجازاتهای فوق، پروانه کسب متخلف ابطال میگردد. ❌📜
ماده ۱۲– ساعت کار دفاتر اسناد رسمی با در نظر گرفتن مقتضیات هر محل و حجم معاملات، توسط سازمان بهگونهای تعیین میشود که کمتر از ۴۴ ساعت در هفته نباشد و امکان دسترسی متعارف مراجعین در ساعات روز برای ثبت معاملات فراهم باشد. ⏰🏢
ماده ۱۳– در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان ناشی از فعل او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری، مسئول جبران خسارات وارده به زیاندیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین، با اخذ حق بیمه، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه پوشش دهد. 🛡️💰
شایانذکر است که این بیمه، مانع از مراجعه شرکت بیمه یا زیاندیده به مسبب اصلی بطلان نخواهد بود. دستورالعمل تعیین حق بیمه نیز با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه مرکزی به تصویب هیئت وزیران میرسد. 📑🤝
ماده ۱۴– سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آنها (شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدها) توسط مراجع قانونی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم نموده و برای هر واحد، شناسه یکتا تخصیص دهد. انجام هرگونه معامله رسمی موضوع ماده (۱) این قانون، صرفاً با استفاده از این شناسه یکتا معتبر است. 🔑📋
همچنین، در صورت انقضای مهلت عملیات ساختمانی، سازمان موظف است این موضوع را در استعلام ثبتی به منتقلالیه اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسههای یکتای پیشین است. 🏗️⚠️
تبصره ۱– مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی و به تقاضای مالک صادر نمایند. 🏛️📐
تبصره ۲– سازمان مکلف است ظرف شش ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، امکان ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای مراجع قانونی صادرکننده، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» فراهم سازد. پس از راهاندازی این دسترسی، صرفاً اسنادی که در سامانه مذکور به ثبت رسیده باشند، برای صدور اسناد مالکیت قابل استناد خواهند بود. 💻📑
تبصره ۳– آییننامه اجرایی این ماده توسط سازمان و با همکاری وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئت وزیران میرسد. 🏛️📝
ماده ۱۵– از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم (مصوب ۱۳۶۶)، ماده (۷۳) قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰) و ماده (۶۲) قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور (مصوب ۱۳۹۵) نسخ میگردند. همچنین اصلاحات ذیل در «قانون پیشفروش ساختمان» (مصوب ۱۳۸۹) اعمال میشود: ⚖️🚫
۱. ماده (۱) به شرح زیر اصلاح میگردد:
«ماده ۱– هر قرارداد با هر عنوانی که بهموجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت مشارکت نماید، یا هر قراردادی که طی آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد، و همچنین هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، «پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.» 🏗️🤝
۲. بند (۳) ماده (۲) به شرح زیر اصلاح میگردد:
«۳– متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذیصلاح (در صورت صدور)، بهعنوان پیوست قرارداد موضوع معامله.» 📄✅
۳. در بند (۴) ماده (۲) عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد»، در بند (۱۱) ماده (۲) عبارت «و (۲۰)»، در ماده (۱۴) عبارت «با کسب نظر هیئت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون» و در ماده (۲۳) عبارت «یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» حذف میشود. همچنین بند (۱۰) ماده (۲)، بندهای (۲) و (۴) ماده (۴) به همراه تبصره آن، و مواد (۲۰) و (۲۱) بهطور کامل حذف میگردند. ✂️📌
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و بیست و هشت تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام، ماده (۱) و تبصرههای (۱)، (۴)، (۵) و (۶) آن، ماده (۳) و تبصره (۳) آن، و ماده (۱۰) و تبصرههای (۲)، (۷)، (۸)، (۹) و (۱۰) آن را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. 📜✔️