مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و راهحلهای قانونی
خرید ملک یکی از مهمترین و پرهزینهترین تصمیمات در زندگی هر فرد است. بنابراین، آگاهی از مسائل حقوقی مرتبط با املاک و اجتناب از اشتباهات در فرآیند خرید و فروش، از اهمیت بالایی برخوردار است. در بسیاری از موارد، ناآگاهی از قوانین و حقوق مربوط به املاک میتواند به مشکلات حقوقی جدی منجر شود. این مقاله به بررسی سوالات حقوقی املاک، انواع دعاوی ملکی و روشهای قانونی برای حل و فصل مشکلات حقوقی در این حوزه میپردازد.
افرادی که برای اولین بار به خرید یا فروش ملک میپردازند، معمولاً با سوالات حقوقی در زمینه املاک و اراضی مواجه میشوند. برخی از این سوالات شامل نحوه تنظیم سند رسمی، وضعیت پایان کار ساختمان، یا شرایط فسخ قرارداد میباشد. خریداران باید با مسائل حقوقی و رویههای قانونی آشنا باشند تا از بروز مشکلات و دعاوی پیچیده جلوگیری کنند.
بررسی انواع دعاوی ملکی و جزئیات آنها
| نوع دعوی | شرح |
|---|---|
| دعاوی حقوقی املاک | الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، ابطال قراردادهای معارض، تخلیه اماکن تجاری، انتقال رسمی مالکیت ملک. |
| دعاوی کیفری ملکی | فروش مال غیر، جعل سند، استفاده از سند جعلی، تغییر غیرقانونی کاربری زمین، تصرف عدوانی. |
| دعاوی ثبتی املاک | ابطال اسناد مالکیت، ثبت ملک در سیستم ثبتی، توقف عملیات اجرایی ثبت. |
| دعاوی اوقاف ملکی | اثبات یا ابطال وقفیت، تعیین یا عزل متولی، خیانت در امانت از سوی متولی، اعتراض به آراء شعب تحقیق اوقاف. |
| دعاوی فروش ملک مشاعی | در صورتی که شرکای یک ملک مشاع بر سر تقسیم توافق نداشته باشند، دادگاه دستور فروش ملک را صادر میکند. |
| دعاوی فک رهن | آزادسازی سند ملکی، در صورتی که بدهی بانکی تسویه شود، طلبکار از طلب خود صرفنظر کند یا ملک رهنی از بین برود. |
| دعاوی تصرف عدوانی | تصرف ملک توسط شخصی بدون اجازه، که متصرف قبلی میتواند طرح دعوی کند. |
| دعوای مزاحمت و ممانعت از حق | ممانعت از استفاده قانونی از ملک یا اختلال جزئی در استفاده از ملک. |
| دعوای افراز ملک مشاعی | در صورتی که شرکا نتوانند ملک را با توافق تقسیم کنند، هر یک میتوانند از دادگاه درخواست افراز داشته باشند. |
| الزام به تنظیم سند رسمی اجاره | در صورت اختلاف میان موجر و مستأجر درباره اجارهنامه، هر یک میتوانند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند. |
| الزام به اخذ پایان کار | اگر سازنده پایان کار را نگرفته باشد، مالک میتواند با طرح دعوی، او را ملزم به اخذ پایان کار کند. |
| ابطال معامله معارض | اگر شخصی ملکی را دوبار بفروشد یا حقوق متعارض در مورد یک ملک ایجاد کند، طرف اول میتواند ابطال معامله دوم را درخواست کند. |
مشکلات رایج در معاملات ملکی و راهحلهای قانونی آنها
۱- مشکل اسناد معارض
این مشکل زمانی رخ میدهد که یک ملک دارای دو یا چند سند رسمی متناقض باشد. دلایل بروز این مشکل میتواند شامل اشتباهات در ثبتاسناد، تقلب یا اختلالات در فرآیند انتقال مالکیت باشد. برای حل این مشکل:
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ایران، مالکیت ملک به نفع صاحب سند رسمی شناخته میشود. در صورت بروز مشکل، باید به هیئت حل اختلاف ثبت اسناد مراجعه کرد. پس از بررسی این هیئت، مالکیت به فردی که سند رسمی در اختیار دارد، اعطا میشود و دیگران حق اعتراض به این رای ندارند مگر اینکه بتوانند غیرقانونی بودن صدور سند را اثبات کنند.
۲- فروش مالغیر
این مشکل زمانی پیش میآید که شخصی ملک متعلق به فرد دیگر را به فروش میرساند. علاوه بر این که معامله باطل است، فروشنده نیز ممکن است تحت پیگرد قانونی و مجازات کیفری قرار گیرد. راهحل این مشکل:
طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی ایران، فروش مال غیر موجب بطلان معامله میشود و فروشنده به اتهام کلاهبرداری پیگیری قانونی خواهد شد. به عنوان خریدار، باید از مالکیت قانونی ملک مطمئن شوید. برای این کار، استعلامهای لازم جهت تأیید اصالت سند را انجام دهید و همچنین مشاوره با وکیل ملکی برای بررسی اسناد و مدارک ملک را جدی بگیرید. این کار ضروری است تا از وقوع مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
۳- پیشفروش بدون مجوز
گاهی اوقات، عدم دریافت مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح سبب میشود که برخی افراد بدون مجوز رسمی اقدام به پیشفروش واحدهای آپارتمانی کنند. این مسئله میتواند تهدیدهایی چون عدم تحویل به موقع یا تغییر در مشخصات واحد را برای خریدار به همراه داشته باشد. راهحل این مشکل:
طبق قانون پیشفروش ساختمان، این کار باید با دریافت مجوز از شهرداری و ثبت رسمی پیشفروش در دفتر اسناد رسمی انجام شود. علاوه بر حصول اطمینان از اخذ مجوزهای لازم، قبل از امضای قرارداد پیشفروش، باید تمامی جزئیات مانند تاریخ تحویل، جریمه تأخیر و مشخصات فنی ملک در قرارداد ذکر شود؛ در غیر این صورت، برای استرداد وجه و جبران خسارات ناشی از عدم تحویل، ممکن است مجبور به مراجعه به دادگاه شوید.
همچنین درباره ی این بخوانید :
۴- اختلافات حقوقی ناشی از شروط مبهم در قرارداد
ممکن است در قراردادهایی که در خصوص نحوه پرداخت، زمان انتقال سند یا شرایط تحویل ملک تنظیم میشوند، برخی شروط مبهم وجود داشته باشد که تفسیر نادرست آنها منجر به بروز اختلافات حقوقی بین خریدار و فروشنده گردد. این مشکل، با وجود سادگی، نیازمند راهحل مشخصی است:
ماده ۱۹۰ قانون مدنی تصریح دارد که هر قرارداد باید شرایط روشن و معین داشته باشد و هرگونه ابهام در مفاد آن میتواند به بطلان قرارداد منتهی شود. بنابراین بهترین گزینه این است که از قراردادهای تنظیمشده توسط وکلای متخصص در امور ملکی استفاده شود. در صورتی که قرارداد به درستی تنظیم نشده باشد، طرفین میتوانند با مراجعه به داوری یا محاکم قضائی و استناد به قوانین و عرف، اختلافات خود را حل و فصل کنند.
برای جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی، همکاری با وکیل قرارداد میتواند گزینهای بسیار مؤثر باشد. وکیل قرارداد با آگاهی کامل از جزئیات قانونی و حقوقی میتواند به شما در تنظیم قراردادهای دقیق و بدون ابهام کمک کند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نماید.
۵- رهن یا توقیف ملک
گاهی اوقات ملک در حال فروش به دلیل بدهیهای معوقه، در رهن بانک یا تحت توقیف مراجع قضائی قرار میگیرد. این مسئله میتواند در زمان تسویه بدهیها مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کند.
راهحل:
برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، میتوان از سامانههای آنلاین سازمان ثبت اسناد برای بررسی وضعیت رهن یا توقیف ملک استفاده کرد. همچنین وکیل ملکی میتواند این امر را پیگیری نماید. در صورتی که ملکی در رهن بانک باشد، برای انتقال سند باید ابتدا بدهی آن تسویه و سپس با توافق طرفین و بانک، انتقال سند انجام گیرد.
۶- عدم ثبت رسمی معامله
در برخی موارد، معاملات ملکی به صورت قولنامهای و بدون ثبت رسمی در دفترخانه انجام میشود. این نوع معاملات از نظر قانونی تا زمانی که سند رسمی ثبت نشده باشد، از اعتبار قانونی برخوردار نبوده و مالکیت به طور کامل منتقل نمیشود.
راهحل:
طبق ماده ۴۷ قانون ثبت، تمامی معاملات ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند تا حقوق خریدار و فروشنده به صورت قانونی تضمین گردد. در غیر این صورت، خریدار میتواند برای الزام به تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضائی اقدام کند که این پروسه زمانبر خواهد بود. بنابراین بهتر است از ابتدا معامله به صورت رسمی و قانونی انجام شود.
۷- تغییر کاربری غیرمجاز
گاهی اوقات فروشندگان ملکی را با کاربری خاصی مانند کشاورزی یا صنعتی میفروشند، ولی در قرارداد ذکر میکنند که ملک برای استفادههای تجاری یا مسکونی مناسب است. این مسئله میتواند مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کند.
راهحل:
پیش از خرید ملک، لازم است که از شهرداری و مراجع ذیصلاح استعلام لازم در خصوص نوع کاربری ملک گرفته شود. اگر ملک دارای کاربری غیرمجاز باشد، امکان استفاده آن برای کاربری دیگر (مانند مسکونی) تنها پس از طی مراحل قانونی و زمانبر تغییر کاربری وجود خواهد داشت. بنابراین توصیه میشود که یک مشاور حقوقی متخصص در امور املاک مدارک مربوط به کاربری ملک را بررسی کند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
رایجترین مشکلات حقوقی و راهحلها
| مشکل حقوقی | راهحل |
|---|---|
| عدم دقت در مفاد قرارداد | مطالعه دقیق مفاد قرارداد و در صورت نیاز، مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی. |
| استفاده از قراردادهای آماده و بدون نظارت | پرهیز از استفاده از قراردادهای پیشفرض بدون بررسی و نظارت حقوقی و تنظیم قرارداد متناسب با شرایط هر معامله. |
| نادیده گرفتن ضمانتها لازم | اخذ ضمانتهای لازم مانند چک، وثیقه، سفته و ضمانتنامه بانکی. |
| عدم استعلام سند و مدارک ملک | انجام استعلام از مراجع قانونی و کمک گرفتن از کارشناسان حقوقی برای بررسی اصالت سند و سوابق ثبتی. |
| معامله به افراد غیر قابل اعتماد و ناشناس | احراز هویت و صلاحیت طرف معامله و بررسی سوابق حقوقی او از مراجع قانونی. |
| عدم توجه به قوانین و مقررات | آشنایی با تمام قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش ملک. |
| عدم تنظیم قرارداد کتبی در اجاره | تنظیم قرارداد کتبی و ذکر تمامی جزئیات اجاره یا رهن ملک. |
| عدم تعیین ودیعه و اجاره بها به طور عادلانه | استفاده از سامانههای آنلاین یا اتحادیه املاک برای تعیین ودیعه و اجاره بها و مراجعه به شورای حل اختلاف در صورت عدم توافق. |
| عدم توجه به تعهدات طرفین در قرارداد اجاره | مشخص کردن تمامی تعهدات موجر و مستاجر در قرارداد رهن و اجاره. |
نقش داوری در دعاوی ملکی
در بسیاری از موارد، طرفین دعوا میتوانند از طریق مذاکره و توافق دوستانه به حل و فصل اختلافات خود پرداخته و این روش معمولاً نسبت به پیگیری دعوا در دادگاه زمان و هزینه کمتری را به همراه دارد.
برخی از دعاوی ملکی نیز از طریق داوری قابل حل و فصل هستند. در این شیوه، داور بهعنوان میانجی بین طرفین عمل کرده و تصمیمات وی برای طرفین الزامآور است.
داوری میتواند بهطور پیشفرض در قراردادهای ملکی پیشبینی شود یا در صورت بروز اختلاف، طرفین میتوانند به داوری ارجاع دهند. برای آشنایی بیشتر با روشهای داوری و مسائل مرتبط با آن، مقالهای مجزا تحت عنوان «داوری در دعاوی» وجود دارد که میتوانید برای اطلاعات دقیقتر به آن مراجعه نمایید.
برای پیشگیری از دعاوی ملکی، رعایت موارد زیر مؤثر است:
بررسی کامل مدارک: پیش از خرید یا اجاره ملک، اطمینان حاصل کردن از صحت مدارک و مستندات میتواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
مشاوره حقوقی: بهرهگیری از مشاوره حقوقی و استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی میتواند مانع از بروز دعاوی ملکی شود.
تنظیم قراردادهای ملکی توسط وکیل: یکی از عوامل اصلی افزایش دعاوی ملکی، عدم توجه به تنظیم صحیح مبایعهنامهها یا قراردادهای ملکی است. با واگذاری این مسئولیت به وکیل متخصص، احتمال بروز دعاوی کاهش چشمگیری خواهد داشت.
پیگیری مستمر و منظم: پیگیری مرتب و منظم دعاوی ملکی، چه توسط شما یا وکیل، میتواند به تسریع روند حل و فصل اختلافات کمک کرده و از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری کند.
همچنین درباره ی این بخوانید :
چرا باید در پرونده های ملکی از وکیل ملکی بهره مند شویم؟
در پروندههای ملکی، استفاده از وکیل متخصص در این حوزه میتواند تاثیر زیادی بر موفقیت پرونده و مدیریت آن داشته باشد. دلایل اصلی برای بهرهمندی از وکیل ملکی به شرح زیر است:
تخصص و آشنایی با قوانین: وکیل ملکی به طور کامل با قوانین و مقررات خاص املاک و مستغلات آشنا است و میتواند شما را در درک و اجرای صحیح این قوانین یاری دهد.
تجربه در پروندههای مشابه: وکلای ملکی با پروندههای مشابه آشنا بوده و میدانند چگونه حقوق شما را به بهترین نحو ممکن دفاع کنند.
کاهش ریسک اشتباهات حقوقی: با کمک وکیل ملکی، از وقوع اشتباهات حقوقی که ممکن است به از دست دادن حقوق شما منجر شود، جلوگیری میشود.
تأمین مدارک و مستندات: وکیل ملکی میتواند در تهیه و ارائه صحیح مدارک و مستندات ضروری به شما کمک کند.
مدیریت زمان و هزینه: وکلای ملکی با فرآیندهای دادرسی آشنایی دارند و قادرند روند رسیدگی به پرونده شما را تسریع بخشند.
کاهش هزینههای اضافی: با کمک وکیل ملکی، از پرداخت هزینههای غیرضروری که ممکن است ناشی از اشتباهات یا تأخیرات باشد، جلوگیری میشود.
دفاع از حقوق شما: وکیل ملکی میتواند به عنوان نماینده شما در دادگاه حضور یافته و از حقوق شما دفاع کند.
ارائه دلایل و شواهد: وکیل ملکی قادر است دلایل و شواهد قانونی را به درستی به دادگاه ارائه دهد.
تسهیل در مذاکرات و توافقات: وکیل ملکی میتواند در مذاکرات با طرف مقابل به شما کمک کند و به دستیابی به توافقات بهتر منجر شود.
تنظیم قراردادهای حرفهای: وکیل ملکی میتواند به تنظیم قراردادهای حقوقی دقیق کمک کرده و از بروز اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری کند.
پیشگیری از دعاوی: با مشاوره پیش از انجام معاملات، وکیل ملکی میتواند به شما در جلوگیری از بروز دعاوی و مشکلات حقوقی در آینده یاری دهد.
بررسی دقیق مدارک: وکیل ملکی قادر است مدارک و مستندات ملکی را به دقت بررسی کرده و از صحت و قانونی بودن آنها اطمینان حاصل کند.
استراتژیهای حقوقی موثر: وکیل ملکی با استفاده از استراتژیهای مناسب، شانس موفقیت شما را افزایش میدهد.
پیگیری مستمر پرونده: وکیل ملکی میتواند پیگیری منظم پرونده شما را انجام دهد و از بروز مشکلات و تأخیرات جلوگیری کند.
استفاده از وکیل ملکی میتواند به شما کمک کند تا پروندههای ملکی خود را به شیوهای حرفهای و با ریسک کمتر مدیریت کنید و از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری نمایید.